Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать?

Кадастровая стоимость определяется государством и указывает на то, сколько стоит конкретный объект недвижимости. Она значительно отличается от рыночной, которая устанавливается покупателем на основе аналогичных предложений. Так ли нужно знать стоимость по кадастру, каким образом она назначается и может ли быть оспорена? Разбираемся в этой статье.

Рыночная стоимость vs кадастровая

Кадастровую стоимость назначает государство на основе оценки недвижимого имущества по утвержденной методике путем группирования похожих объектов. Она устанавливается в конкретном регионе с учетом среднестатистической цены и фиксируется на определенный срок.

Рыночная же стоимость — та, о которой договорились покупатель и продавец для совершения сделки. На нее влияет множество факторов: от площади дома или квартиры, года постройки и планировки до имеющегося ремонта, состояния инженерных коммуникаций, инфраструктуры и транспортной доступности. Критериев много и для каждого объекта они выделяются в индивидуальном порядке. Рыночная стоимость, в отличие от кадастровой, меняется постоянно.

На что влияет стоимость по кадастру?

В первую очередь от нее зависит расчет налогов. К тому же на основе кадастровой стоимости зачастую высчитывается госпошлина при обращении в судебную инстанцию или к нотариусу.

Налог на имущество

Все собственники недвижимости обязаны платить налог, который рассчитывают исходя из стоимости по кадастру согласно ст. 403 НК РФ. Формула следующая: кадастровая стоимость (на 1 января расчетного налогового года) × налоговая ставка.

Налог на доход физического лица при продаже объекта

Если собственник продал квартиру или любой другой объект, он должен заплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы, которую получил. Точная сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. В соответствии со ст. 214.10 НК РФ, налоговая может применять понижающий коэффициент 0,7 при условии, что сумма сделки меньше стоимости по кадастру, умноженной на 0,7.

Налог на дарение

Если получателю были подарены комната, квартира или дом, он также обязан уплатить 13 % дохода. Им считается стоимость объекта по кадастру.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом

Кадастровая стоимость понадобится нотариусу для расчета госпошлины при совершении сделок по продаже владельцем одной из долей при общей долевой собственности и имущества несовершеннолетних. Не обойтись без нее при передаче объекта в доверительное управление.

Тариф на другие сделки с недвижимостью также определяется с учетом стоимости по кадастру. Если рыночная цена меньше кадастровой, нотариус все равно базирует свои расчеты исходя из последней.

Когда пригодится информация о кадастровой стоимости?

• Расчет налогов. Обычно ФНС сама занимается этим вопросом. Но если вы хотите заранее узнать траты, то стоимость по кадастру поможет в этом. Кроме того, она же позволяет еще до подписания договора рассчитать будущий налог на покупаемый объект.
• Вступление в наследство. Для получения соответствующего свидетельства платится государственная пошлина. Ее определяет нотариус с учетом данных из ЕГРН.
• Оформление ипотеки. Кадастровую стоимость запросит выбранный для сделки банк вкупе с отчетом об оценке недвижимости.
• Обращение в суд. Если предметом иска становится имущество, госпошлина будет рассчитана на основе стоимости по кадастру.

Кто и как занимается расчетом?

Региональные и местные органы власти наделяют соответствующими полномочиями муниципальные бюджетные учреждения. Последние проводят расчет согласно рекомендациям и методическим указаниями Минэкономразвития.

В регионах данные по кадастровой стоимости обновляются каждые три года. В городах федерального значения, таких как Севастополь, Москва, Санкт-Петербург, чаще — каждые 2 года. Для всех субъектов максимальный срок составляет не более 5 лет с момента последней оценки.

Базой для определения стоимости по кадастру выступает информация:

• о расположении имущества;
• годе постройки и используемых материалах;
• серии многоквартирного дома;
• реконструкции недвижимости;
• состоянии объекта.

Где посмотреть кадастровую стоимость?

Выяснить цену, установленную государством, можно, зная адрес недвижимости или ее кадастровый номер. Сведения получают путем:

• оформления выписки из ЕГРН — ее можно заказать через МФЦ и порталы Кадастровой палаты, Росреестра. Цена — в пределах 250–400 руб. для граждан РФ;
• поиска объекта на публичной кадастровой карте, которая доступна в режиме онлайн.

Как оспорить и что для этого нужно?

С кадастровой стоимостью можно не согласиться, если она не отражает реальной ценности имущества. Делается это двумя способами:

1. Обращение в комиссию по оспариванию.

Процедура относится к досудебному урегулированию споров. Ею занимается соответствующая комиссия, которая есть в каждом регионе при территориальном управлении Росреестра. Понадобится составить заявление в свободной форме и указать в нем причины, в связи с которыми стоимость по кадастру недостоверна. Также в пакет документов должны входить:

• выписка из ЕГРН;
• копия договора, подтверждающего передачу прав;
• подтверждение ошибочности сведений, которые использовались для оценки объекта;
• отчет об оценке недвижимости, если рыночная стоимость не совпадает с кадастровой.

Комиссия рассматривает вопрос в течение месяца и затем выносит решение.

2. Подача иска в суд.

Можно сразу представить документы по оспариванию стоимости либо же написать заявление на пересмотр решения комиссии. Его дополняют:

• доверенностью, если в процессе будет участвовать представитель;
• дипломом представителя о высшем образовании по специальности «Юриспруденция»;
• иными бумагами, которые заявитель хочет представить.

У суда будет 2 месяца на рассмотрение всех фактов и вынесение заключения.

Главное о кадастровой стоимости

• Установлена государством для каждого региона и на определенный срок.
• Нужна, чтобы рассчитывать налоги и корректировать размер государственной пошлины.
• Актуальна в течение 2–5 лет с момента последней оценки недвижимости, разница с рыночной стоимостью может доходить до 30 %.
• Представлена в выписке из ЕГРН, а также на портале Росреестра.
• Может быть оспорена через специальную комиссию при Росреестре или в судебном порядке.