Как правильно рассчитывается налог на недвижимость в 2026 году

Актуально на 27.05.2026

Налог на недвижимость — это обязательный платеж для собственников квартир, домов, комнат, гаражей, машино-мест, коммерческих помещений и других объектов. В быту под этим названием чаще всего имеют в виду налог на имущество физических лиц. Его платят владельцы недвижимости, даже если объект не используется, не сдается в аренду и фактически простаивает.

Налог начисляется не на человека в целом, а на каждый объект недвижимости, который находится в собственности. Если квартира, дом или помещение оформлены в долях, сумма распределяется между собственниками пропорционально их долям. ФНС указывает, что объектами налогообложения признаются жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства и иные здания, строения, сооружения и помещения. Общее имущество многоквартирного дома налогом не облагается.

От чего зависит размер налога

Сейчас налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Это стоимость недвижимости по данным ЕГРН, которую государство использует для налоговых расчетов. При расчете учитываются:

• кадастровая стоимость объекта;
• вид недвижимости;
• площадь;
• налоговый вычет;
• ставка налога в конкретном регионе или муниципалитете;
• доля собственника;
• срок владения объектом в течение года;
• наличие льгот.

Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января налогового периода, если для конкретной ситуации не установлены специальные правила. Для вновь образованных объектов база определяется по кадастровой стоимости на дату внесения сведений в ЕГРН.

Какие вычеты применяются при расчете

Перед начислением налога кадастровая стоимость уменьшается за счет налогового вычета. Он применяется автоматически и зависит от вида недвижимости:

• для квартиры или части жилого дома — стоимость 20 кв. м;
• для комнаты или части квартиры — стоимость 10 кв. м;
• для жилого дома — стоимость 50 кв. м;
• для единого недвижимого комплекса с жилым домом — 1 млн рублей от кадастровой стоимости.

Например, если квартира имеет площадь 60 кв. м, налог рассчитывается не со всей кадастровой стоимости, а только с части, соответствующей 40 кв. м. Если после применения вычета налоговая база становится отрицательной, она считается равной нулю.

Что изменилось в 2026 году

С налогового периода 2026 года расширен дополнительный вычет для многодетных семей. Теперь он распространяется не только на семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми, но и на лиц, имеющих трех и более детей до 23 лет, если дети обучаются очно. Размер дополнительного вычета — кадастровая стоимость 5 кв. м квартиры, части квартиры или комнаты и 7 кв. м жилого дома или части дома в расчете на каждого ребенка.

Также в 2026 году уточнены правила для объектов незавершенного строительства, если проектируемое назначение объекта — многоквартирный дом. Для таких объектов в общей собственности налоговая база определяется как часть кадастровой стоимости, соответствующая площади помещений, исходя из которой определена доля налогоплательщика.

Еще одно важное уточнение касается дорогой недвижимости: ставка до 2,5% применяется к объектам с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей, но из этого правила исключены объекты незавершенного строительства, проектируемым назначением которых является многоквартирный дом.

Какие ставки действуют

Налоговые ставки устанавливаются на местном уровне, но в пределах, предусмотренных Налоговым кодексом. В базовом варианте применяются следующие предельные ставки:

• до 0,1% — для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, машино-мест, отдельных хозпостроек до 50 кв. м и некоторых объектов незавершенного строительства;
• до 2% — для объектов из перечня торгово-офисной недвижимости;
• до 2,5% — для объектов недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей;
• до 0,5% — для прочих объектов.

Муниципалитеты и города федерального значения могут устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от кадастровой стоимости, вида объекта и его местоположения. Поэтому для точного расчета нужно проверять ставку именно по региону, где находится недвижимость.

Формула расчета налога

В упрощенном виде расчет выглядит так:

Налог = налоговая база × ставка × доля собственника × коэффициент владения

Налоговая база — это кадастровая стоимость после применения вычета. Если объект был в собственности не весь год, применяется коэффициент владения: количество полных месяцев владения делится на 12. ФНС указывает, что при возникновении или прекращении права собственности в течение года налог считается с учетом числа полных месяцев владения.

Пример: квартира площадью 60 кв. м имеет кадастровую стоимость 6 000 000 рублей. Вычет для квартиры — 20 кв. м, значит налоговая база считается с 40 кв. м.

6 000 000 × 40 / 60 = 4 000 000 рублей

Если ставка составляет 0,1%, налог за полный год будет:

4 000 000 × 0,1% = 4 000 рублей

Если собственник владел квартирой только 6 месяцев, сумма уменьшается вдвое:

4 000 × 6 / 12 = 2 000 рублей

Кто может не платить налог

Некоторые категории граждан имеют право на льготу. Среди них — пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды, ветераны боевых действий, Герои Советского Союза и Российской Федерации, военнослужащие и другие категории, указанные в НК РФ. Льгота обычно предоставляется в отношении одного объекта каждого вида: одной квартиры или комнаты, одного жилого дома, одного гаража или машино-места и т.д.

Важно: льгота не применяется к недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности, а также к некоторым объектам из специальных налоговых перечней. Если у собственника несколько квартир, льгота будет действовать только по одной из них, а по остальным налог начислят в обычном порядке.

Когда нужно платить налог

Физические лица платят налог на имущество на основании налогового уведомления. Срок уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть налог за 2025 год нужно оплатить в 2026 году.

Налоговое уведомление направляется не позднее чем за 30 дней до срока платежа. Его могут прислать по почте, разместить в личном кабинете налогоплательщика или направить через Госуслуги. Если уведомление по почте не пришло, но объект недвижимости есть в собственности, лучше проверить личный кабинет ФНС или обратиться в налоговую. Уведомление может не направляться, если сумма налогов меньше 300 рублей или собственник полностью освобожден от уплаты за счет льготы.

Что будет, если не заплатить вовремя

Если налог не оплатить в срок, начнут начисляться пени. Для физических лиц пеня рассчитывается исходя из 1/300 действующей ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.

При длительной неуплате налоговая может направить требование об оплате, а затем обратиться за взысканием задолженности. На практике это может привести к исполнительному производству, списанию средств со счетов и другим мерам взыскания. Поэтому лучше не откладывать оплату и заранее проверять уведомления в личном кабинете.

Как проверить расчет

Самый простой способ — воспользоваться налоговым калькулятором ФНС. В нем можно выбрать налоговый период, регион, вид объекта, указать кадастровую стоимость, площадь, долю в праве собственности, период владения и наличие вычетов. Сервис позволяет рассчитать налог на имущество физических лиц и земельный налог по данным конкретного объекта.

Если сумма кажется завышенной, стоит проверить:

• правильно ли указана кадастровая стоимость;
• учтен ли налоговый вычет;
• верно ли указана площадь объекта;
• правильно ли отражена доля собственности;
• применена ли льгота, если собственник имеет на нее право;
• соответствует ли ставка региональным правилам.

Если ошибка связана с характеристиками объекта или кадастровой стоимостью, может потребоваться обращение в Росреестр или подача заявления на исправление сведений.

Главное

В 2026 году налог на недвижимость для физических лиц по-прежнему рассчитывается от кадастровой стоимости, но с учетом вычетов, ставок, льгот, доли собственности и срока владения. Для большинства собственников базовая логика остается простой: чем выше кадастровая стоимость и площадь объекта после вычета, тем больше сумма налога. При этом важно учитывать свежие изменения: расширение вычета для многодетных семей с детьми до 23 лет при очном обучении и уточнение правил по дорогой недвижимости и объектам незавершенного строительства.