Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности

Переуступка прав на недвижимость происходит в случае перепродажи объекта, который еще не введен в эксплуатацию. На этой стадии строительства жилье доступно по более низкой цене, что привлекает инвесторов, стремящихся получить прибыль.

Переуступка представляет собой контракт, в рамках которого передаются права на недвижимость в новом строительстве, а также обязанности по соответствующему договору. Эти права и обязанности передаются от физического или юридического лица, которое заключило договор о долевом участии (ДДУ) в строительстве.

Важно отметить, что по договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а право на нее как на имущество. Оно может быть утверждено после того, как объект недвижимости будет введен в эксплуатацию и будут оформлены все необходимые документы.

Плюсы и минусы передачи прав требования на недвижимость

Строительство многоквартирного дома занимает несколько лет, и с приближением срока сдачи жилья в эксплуатацию стоимость квадратного метра значительно увеличивается. Передача прав требования предоставляет возможность проживать в понравившемся новом доме, даже если квартиры уже распределены между дольщиками. Дольщик, выступающий в роли инвестора, может продать жилье по более низкой цене, чем застройщик. Как правило, передача прав требования ведется в домах, которые практически готовы.

Плюсы

• Возможность получить скидку до 20 %.
• Стоимость квартиры будет ниже, чем при покупке в первичном или вторичном рынке недвижимости.
• Возможность оформить передачу прав как в процессе строительства, так и после ввода дома в эксплуатацию, когда цены на квартиры могут увеличиться на 5–50 %, что позволяет получить прибыль при перепродаже.

Минусы

• Передача прав требования означает не получение непосредственно жилья, а лишь права на его получение.
• Существует риск пропустить обязательства или просрочки, неисполненные продавцом перед строительной компанией, которые могут потребовать оплаты от покупателя.
• Существует риск потери средств из-за мошенников или двойных продаж, если передача прав не будет правильно зарегистрирована в Росреестре или вовсе не будет сделана.

Важно отметить, что застройщик может столкнуться с финансовыми трудностями, и сроки сдачи жилья или оформления собственности могут значительно задержаться. Размораживание стройки может занять много лет. Если был заключен стандартный договор о передаче прав требования, строительная компания будет обязана выплатить неустойку, но цедент, передавший право на завершенное жилье, не вернет вам деньги.

Как правильно выбрать жилье для покупки через передачу прав требования

После принятия решения о покупке квартиры через передачу прав требования необходимо руководствоваться рядом важных факторов, которые включают расположение дома, бюджет, анализ площади квартиры, а также рассмотрение благоустройства и инфраструктуры вокруг объекта.

Однако при выборе жилья через передачу прав требования важно обращать внимание на следующие аспекты:

1. Репутацию застройщика и информацию о нем, включая данные из проектной декларации с подробным описанием проекта и наличие соответствующей разрешительной документации.
2. Проверку застройщика с использованием номера ОГРН и анализ отзывов на форумах и в специализированных интернет-ресурсах по недвижимости. Также информацию о генеральном директоре можно найти в открытых источниках.
3. Исследование статуса земельного участка, на котором будет строиться объект. Это включает отсутствие обременений или залогов на данном участке. Для подтверждения этой информации можно заказать выписку из ЕГРН.
4. Анализ содержания договора долевого участия, включая наличие понижающего коэффициента на балконы и лоджии, порядок проведения взаиморасчётов, а также скорость, с которой жилье будет передано в собственность дольщику на основании акта приёма-передачи.

Тщательное изучение этих аспектов поможет сделать более обоснованный выбор при приобретении недвижимости через передачу прав требования.

Как оформить передачу прав требования на квартиру в строящемся доме

Подготовьте необходимый пакет документов

Для успешного оформления передачи прав требования на квартиру в строящемся доме вам понадобится следующий набор документов:

• Договор долевого участия в строительстве.
• Письменное согласие одного из супругов на проведение сделки либо его личное присутствие при ее заключении.
• Разрешение застройщика на передачу прав собственности.
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности перед застройщиком, так как в противном случае обязанность по оплате может лечь на покупателя.
• Виза банка, одобряющая передачу прав требования. Это требуется, если продавец использовал кредит для покупки квартиры. В этом случае права на квартиру могут быть залоговыми, и без согласия банка сделка будет недействительной.

Заключите договор

Сделка о передаче прав требования оформляется в письменной форме, и обе стороны получают оригинал договора. Банк и застройщик также могут потребовать свои собственные экземпляры. Один из оригиналов договора передается в Росреестр для хранения.

Договор должен содержать следующие данные:

1. Дату и место проведения сделки.
2. Паспортные данные сторон.
3. Информацию о участниках договора долевого участия.
4. Сумму, установленную цедентом (продавцом).
5. Порядок и реквизиты оплаты.
6. Адрес объекта недвижимости.
7. Технические характеристики объекта недвижимости.
8. Перечень документов, которые продавец обязуется передать покупателю.
9. Сроки передачи документов.
10. Права и обязанности сторон.

Зарегистрируйте договор в Росреестре

Покупатель должен предоставить следующие документы:

• Договор долевого участия в строительстве.
• Цессию, которая предоставляет права требования по долевому участию от продавца к покупателю.
• Подтверждение оплаты государственной пошлины.
• Паспорта сторон, участвующих в сделке.
• Нотариально заверенное письменное согласие супругов на проведение сделки, если таковое требуется.
• Разрешение застройщика на передачу прав.
• Справку о том, что отсутствует задолженность перед застройщиком или обязательство ее погасить.
• Разрешение банка, если был использован кредит.

Все предоставленные документы должны быть в оригинале или нотариально заверены. После приема документов вы получите расписку с перечнем предоставленных материалов и датой их приема. Обычно Росреестр подтверждает внесение изменений в договор долевого участия в течение примерно 10 дней.

Как оформить право собственности на квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы успешно заключили договор переуступки прав требования и зарегистрировали его, ожидайте завершения строительства. Новому дому будет назначен почтовый адрес, оформлен протокол по разделу жилья, и созданы кадастровые паспорта. Застройщик предоставит вам копию документа, подтверждающего ввод объекта в эксплуатацию, и подпишет акт приема-передачи.

Зарегистрируйте право собственности в МФЦ или в Росреестре. Для этого вам понадобятся следующие документы:

• Паспорт.
• Договоры переуступки и долевого участия в строительстве.
• Копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию.
• Акт, подтверждающий прием и передачу жилья.
• Квитанция об оплате государственной пошлины: 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Если все документы заполнены и предоставлены правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы, а также предоставят выписку из ЕГРН.

Стоимость переуступки квартиры в новостройке определяется продавцом. Покупатель должен оплатить расходы, связанные с оформлением цессии, включая:

• госпошлину за регистрацию договора в Росреестре, которая составляет 350 рублей;
• пошлину за оформление права собственности в размере 2000 рублей.

Налог на прибыль при продаже недвижимости по переуступке составляет 13 % и оплачивается продавцом. Он также обязан заполнить налоговую декларацию.