Квартира в новостройке: на какой стадии строительства покупать

В строящихся, еще не сданных в эксплуатацию домах квартиры продаются на особенно привлекательных условиях. Однако покупатель должен учитывать риски подобной сделки. В статье мы сравним плюсы и минусы покупки жилья в новостройке и выясним, на каком этапе строительства лучше заключать договор.

Продажа квартир в многоквартирном доме обычно начинается задолго до того, как он будет полностью достроен. По мере приближения даты сдачи объекта растет цена на квадратные метры в нем. Если на старте продаж есть возможность купить жилье дешево, то к моменту завершения строительства расценки вырастают в разы. Зато риск оказаться в числе обманутых дольщиков снижается до минимума. Как покупателю обезопасить себя и при этом сэкономить значительную сумму денег? Чтобы ответить на этот вопрос, для начала расскажем подробнее о стадиях строительства дома.

Этапы возведения многоквартирного дома

Весь процесс строительства многоквартирного дома длится примерно 3–5 лет. Начинается он с покупки или аренды земельного участка застройщиком. Далее требуется разработать и согласовать проект, подготовить все необходимые документы и получить разрешение на строительство.

Оформление разрешительной документации

Пакет согласований может отличаться в зависимости от того, у кого застройщик купил землю, — через городские торги у Фонда имущества или у собственника. В первом случае участок, как правило, уже имеет необходимые согласования и технические условия для подключения возводимого дома к инженерным коммуникациям. Во втором случае застройщик оформляет эти документы самостоятельно. После всех согласований на строительном участке выполняют изыскания, проект застройки рассматривается специалистами профильных городских комитетов и сотрудниками контролирующих органов. Общее количество ведомств, где происходит согласование документов, разнится в зависимости от сложности будущего объекта.

Далее проект застройки отправляется на экспертизу, которая может длиться до 40 дней. По ее результатам документация одобряется либо отправляется на доработку. Получить «добро» от экспертов с первого раза выходит далеко не всегда — по статистике, это происходит примерно в 70 % случаев. С положительным заключением экспертизы застройщик отправляет запрос в Госстройнадзор, чтобы оформить разрешение на строительство. Ведомство рассматривает документу по объекту в срок до 10 дней и направляет разрешение или отказ.

Только получив разрешение Госстройнадзора, застройщик вправе приступать к строительству. Однако нередко строительные работы начинаются еще до оформления разрешительных документов.

Порядок строительных работ

• Этап котлована. Это нулевая стадия строительства, включающая подготовку фундамента будущего здания.
• Возведение коробки. Это комплекс строительных и монтажных работ, включающий создание наружных стен и перекрытий, обустройство внутренних перегородок, монтаж дверных и оконных блоков.
• Подключение к коммуникациям. На этом этапе объект подключается к инженерным сетям.
• Отделочные работы. Сюда входит внутренняя и наружная отделка дома.
• Благоустройство территории. Застройщик обязан благоустроить участок, прилегающий к многоквартирному дому, в соответствии с установленными требованиями.

По завершении строительных работ оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию и право собственности на застройщика и участников долевого строительства.

Чем отличается процесс покупки квартиры на разных стадиях строительства

В соответствии с законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, продажа квартир в строящемся доме допускается только после получения застройщиком разрешения на возведение объекта. На практике встречаются ситуации, когда она начинается раньше — сразу после покупки участка. Поскольку юридически заключить сделку купли-продажи еще нельзя, оформляется договор о бронировании жилья. Он не регистрируется в Росреестре, что позволяет недобросовестным строительным компаниям продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Кроме того, нет никаких гарантий, что проект застройки пройдет экспертизу и строительство начнется в обозначенный срок. Такие риски компенсируются самыми низкими ценами на квадратный метр — на 5–15 % дешевле, чем после получения разрешительных документов.

При покупке квартиры на этапе котлована риски существенно меньше. Продажи официально открыты, договор защищает права покупателя, а цены на жилье меньше, чем они будут после ввода дома в эксплуатацию. Плюс доступно огромное количество вариантов: можно выбрать планировку, наиболее удобный для вас этаж и т. д. К минусам можно отнести только тот факт, что переезда в новую квартиру придется немного подождать.

Минимально рискует покупатель, заключая договор на стадии готовности дома 70–80 %. Цены к этому моменту успевают вырасти, однако они все еще ниже, чем стоимость квадратного метра в готовых новостройках. Если вы предпочитаете заплатить больше, но быть уверенным в своевременной сдаче дома, это лучшее время для покупки. Но учтите, что на данной стадии строительства большая часть квартир уже раскуплена — их продают по договору переуступки с соответствующей наценкой.

Наиболее безопасный вариант — купить квартиру в доме, сданном в эксплуатацию. Вы заплатите максимальную цену, зато исключите любые риски и сразу после заключения договора сможете переехать в новое жилье.

Что говорят эксперты

При покупке квартиры в новостройке важно придерживаться «золотой середины» — не пытаться максимально сэкономить, невзирая на значительные риски, но и не ждать, когда цены вырастут до максимума. Можно заключить договор на стадии готовности объекта 40–50 %. В это время еще доступен большой выбор вариантов планировки, уже можно оценить перспективы сдачи дома, а цены пока держатся на доступном уровне.

Если бюджет ограничен и есть возможность ждать переезда несколько лет, рассмотрите вариант покупки жилья на этапе котлована. Только обращайтесь к проверенному застройщику с хорошей репутацией и убедитесь в наличии у него разрешительных документов на строительство.

Какой выбор делают покупатели

Согласно опросу на портале «Индикаторы рынка недвижимости», большинство покупателей (55 %) предпочитают вкладывать свои сбережения в квартиру в готовом доме. Небольшая часть респондентов (10 %) готова купить жилье в строящейся многоэтажке, в том числе на нулевом этапе строительства. А 4 % опрошенных вообще против приобретения квартиры в новостройках.

Покупка недвижимости на первичном рынке всегда связана с некоторым риском, ведь многое здесь зависит от честности и добросовестности застройщика. Однако это не повод отказываться от возможности сэкономить при приобретении жилья. Обратитесь в проверенную строительную компанию, внимательно изучите все документы и станьте владельцем квартиры в новостройке с минимальными вложениями средств.