Особенности сделок с недвижимостью

Покупка квартиры или другой жилой недвижимости — волнительное и ответственное мероприятие. Подбирая оптимальный вариант сделки, важно разбираться в предложениях, которые встречаются в объявлениях. Объясним, какие основные схемы предлагаются сегодня на рынке и что нужно учесть при выборе.

Прямая продажа

Этот вид сделки с недвижимостью также называется «свободная продажа». Речь идет о простой сделке с минимальным количеством участников: продавцом и покупателем. Первый намерен реализовать недвижимое имущество и получить деньги, второй — приобрести жилье.

Простотой сделки обуславливаются ее плюсы и минусы.

К преимуществам относятся:

1. Скорость заключения договора. Поскольку операция зависит только от двух сторон, совершить ее можно в минимальный срок — 1–2 недели. Также это связано с тем, что в идеальном случае объект полностью готов к продаже:

• не имеет юридических обременений;
• не требует физической подготовки;
• все жильцы сняты с регистрационного учета.

2. Снижение рисков для сторон договора. Отсутствие в сделке «лишних» участников, которые могут отказаться от договоренностей, повышает шансы, что она состоится.

Тем не менее и в таком договоре нужно предусмотреть стандартные гарантии для сторон, например, с помощью задатка. Этот платеж остается у продавца, если договоренности сорвал покупатель, но возвращается плательщику в двойном размере, если от сделки отказался текущий владелец недвижимости.

3. Возможность обойтись без риелтора. Зачем оплачивать услуги посредника, если схема операции и так предельно понятна? Правда, это не всегда безопасное решение. При покупке жилья на вторичном рынке даже в прямой сделке есть риски для покупателя, в т. ч.:

• внезапно объявившийся наследник;
• не выписавшийся из квартиры жилец;
• наличие среди собственников несовершеннолетнего ребенка;
• оспоримые факты в истории перехода прав на жилье.

Профессиональный риелтор проверит все такие моменты и сообщит клиенту о потенциальных опасностях.

К недостаткам схемы свободной продажи стоит отнести стоимость недвижимости. Она может оказаться дороже, чем у аналогов. Ведь продавец прекрасно понимает, что ценность жилья повышается, поскольку он гарантирует оперативность и простоту сделки.

Альтернативная продажа

Другой термин для обозначения такой сделки — «цепочка». Название говорит само за себя: речь идет о сложной операции, в которой участвует несколько продавцов и покупателей.

В минимальном случае в альтернативной сделке три участника:

• собственник № 1, который заключает договор с целью реализовать свое недвижимое имущество и выручить деньги;
• покупатель, у которого есть средства и которому нужно жилье, но не предлагаемое владельцем № 1;
• собственник № 2, который продает покупателю свою квартиру и приобретает другую у собственника № 1.

То есть, по сути, происходит известный в народе «размен».

Опытные риелторы модерируют и более сложные цепочки. Но все мероприятие объединяется в одну альтернативную сделку. Промежуточные лица не всегда видят «живые деньги» в полном объеме, так как они сразу переводятся конечному продавцу. Среднее звено получает лишь разницу, если его квартира стоит дороже, или наоборот, доплачивает недостающую сумму, будучи владельцем более скромного жилья.

Плюсы альтернативной сделки:

1. Расширение возможностей найти «квартиру своей мечты». Ведь покупатель перестает быть ограничен только объявлениями о прямой продаже.

2. Перспектива сэкономить на покупке. Благодаря размену, организованному грамотным агентом, все участники получат комфортное финансовое решение своих задач.

Столь весомые преимущества сопровождаются и недостатками участия в цепочке:

1. Длительность процесса. Поиск и координация участников сложной сделки, а также подготовка всех документов займут время. Так что заветное жилье покупателю придется ждать дольше, чем при прямой продаже.

Впрочем, иногда объявление об альтернативной сделке означает, что почти все звенья цепи уже собрались и не хватает лишь последнего приобретателя.

2. Дополнительные риски. Из-за того, что в схеме участвуют несколько объектов недвижимости, шансы на то, что с одним из них «что-то не так», увеличиваются. Еще одна потенциальная сложность заключается в том, что при выходе из цепочки одного звена сделка не состоится полностью.

Но участники в силах минимизировать риски:

• провести тщательную предварительную проверку всех звеньев цепочки и юридическую чистоту объектов;
• составить прозрачную схему сделки, предполагающую, что при срыве на одном участке отменяются все остальные обязательства;
• структурировать платежи таким образом, чтобы подстраховать интересы всех участников, в т. ч. с помощью задатков и других видов обеспечения.

3. Зависимость от риелтора. Именно качество работы посредника определяет, воплотятся ли в жизнь названные преимущества, несколько долгим будет оформление сделки и удастся ли избежать рисков. От агента зависит, состоятся ли все операции цепочки, а значит, достигнет ли каждый участник заветной цели или понесет убытки.

С другой стороны, если найти профессионала с хорошей репутацией, который возьмет на себя все заботы и юридические проверки, альтернативная сделка — это удачный способ найти лучший вариант жилья по приемлемой цене.