Почему не стоит бояться высокой ставки по ипотеке: как погасить дорогой жилищный кредит

В октябре 2024 года ключевая ставка ЦБ РФ достигла рекордного значения — 21 %. И есть все основания полагать, что это не предел. Данный показатель напрямую влияет на стоимость банковских кредитов, и его рост незамедлительно отражается на сфере кредитования. Ставки по рыночной ипотеке, которые предлагают банки, на несколько пунктов превышают ключевую и сегодня составляют 22–26 % годовых и даже больше.

Эти цифры предсказуемо отпугивают многих желающих приобрести собственную квартиру в кредит. Высокая процентная ставка влечёт за собой как чувствительные для кошелька текущие платежи, так и многократную общую переплату по займу. Тем не менее есть причины, по которым бояться высокой стоимости ипотечного кредита не стоит.

Согласование индивидуальных условий ипотеки

Между средневзвешенными рыночными предложениями и условиями конкретного кредитного договора существует большая разница. Достичь снижения ставки можно:

• благодаря использованию спецпредложений от застройщиков, готовых субсидировать оформление ипотеки на квартиры в их новостройках;
• за счёт внесения единовременной комиссии банку при оформлении ипотеки (в дополнение к первоначальному взносу);
• с помощью приобретения страховых полисов по правилам кредитной организации.

Возможность рефинансирования кредита

Рефинансирование — это перекредитование в том же или другом банке на более выгодных условиях (как правило, со сниженной ставкой). То есть, оформив сегодня дорогую ипотеку, впоследствии заёмщик может рефинансировать её и уменьшить кредитную нагрузку.

В период, когда ключевая ставка растёт, провести такую операцию сложно, поскольку новые кредиты стоят ещё дороже. Но, как показывает практика, как только Центробанк начнёт её снижать, банки поспешат анонсировать программы рефинансирования, соревнуясь в привлекательности условий. Ведь таким образом они получат возможность переманить к себе заёмщиков менее гибких кредитных организаций. Впрочем, рефинансировать кредит можно и в том банке, который выдал первоначальную ипотеку. Он может пойти на это, чтобы не потерять клиента.

В цифрах картина выглядит так: если ориентироваться на прогнозы Центрального банка, в базовом сценарии ключевая ставка в 2025 году будет составлять 17–20 %, в 2026-м — 12–13 %, в 2027-м опустится до нейтральных 7,5–8,5 %. Другими словами, взяв ипотечный кредит в 2024 году, через 2–3 года его можно будет рефинансировать под вдвое меньший процент.

При этом важно учитывать:

1. В будущем при выборе программы рефинансирования нужно оценивать выгоду в комплексе. Для определения рентабельности операции необходимо проанализировать все расходы на перекредитование: банковские комиссии, стоимость страховки, затраты на переоценку ипотечной квартиры.
2. Банки одобряют рефинансирование только в том случае, если заёмщик:
   • не нарушал график выплат и не допускал просрочек по первоначальному кредиту (поскольку это делает его рискованным клиентом);
   • не обращался к кредитору за реструктуризацией займа (это тоже говорит не в пользу платёжеспособности человека).

Выгода за счёт увеличения стоимости жилья

Квадратные метры имеют тенденцию со временем дорожать. Особенно если квартира приобретена в новом комфортном жилом массиве, который постепенно обрастает инфраструктурой и начинает пользоваться повышенным спросом. С учётом этого фактора покупка жилья в ипотеку даже под высокий процент может оказаться выгоднее, чем ожидание лучшего момента, когда ставка по кредиту упадёт, но при этом интересующая квартира вырастет в цене.

Более того, этот эффект может быть усиленным, чем часто пользуются частные инвесторы, зарабатывающие на вложениях в жилую недвижимость. Если оформить ипотечный кредит на покупку новой квартиры в строящемся ЖК, после сдачи дома в эксплуатацию стоимость такого жилья может вырасти на 20–30 % или даже выше. Это окупит затраты на обслуживание кредита до завершения строительства.

Подводя итоги

Мы перечислили отдельные причины, по которым ипотека под высокий процент может быть приемлемым решением. Если же «поймать» комбинацию нескольких названных факторов, выгода станет ещё более очевидной и однозначной. Например, можно пойти таким путём:

• подобрать квартиру в строящемся ЖК с обозримыми сроками сдачи;
• оформить кредит под высокий процент, но при этом воспользоваться субсидией от застройщика, благодаря которой в течение некоторого времени будет действовать пониженная ставка;
• в дальнейшем прибегнуть к рефинансированию займа и на оставшийся срок погашения переоформить ипотеку под более комфортный процент.

При правильном планировании можно выстроить максимально удобную схему, чтобы «оптимизировать» ипотеку.