Посуточная аренда: как правильно сдавать недвижимость на короткий период

Посуточная аренда — активно растущий сегмент рынка недвижимости, который, по сути, стал полноправной альтернативой гостиницам. Краткосрочная сдача жилья может быть гораздо выгоднее, чем долгосрочная, и приносить доход в два-три раза больше. Но, как и в любом другом бизнесе, здесь есть свои нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы сделать его максимально прибыльным.

Особенности посуточной сдачи

В крупных российских городах стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем варьируется от 35 до 55 тыс. руб. в месяц. В то время как посуточная составляет 3–4 тыс. руб. Выгода очевидна, но не все собственники могут перейти на такую модель бизнеса. К жилью, которое сдается посуточно, предъявляется определенный набор требований.

Категория жилья

Самыми востребованными на этом рынке являются однокомнатные квартиры, апартаменты и студии. Чаще всего на короткий срок жилье арендуют путешественники и командировочные, туристы и семьи с детьми. Это выгоднее по стоимости, при этом есть дополнительные преференции в бытовом плане. Поэтому небольшая квартира с кухней и набором необходимой бытовой техники является наиболее подходящим вариантом.

Выгодное местоположение

Арендодатель должен понимать, кто является его потенциальным клиентом:

• Для туристов преимуществом будет расположение жилья в центре города или вблизи культурных объектов с хорошей транспортной инфраструктурой. Дополнительным бонусом — наличие рядом магазинов, заведений общественного питания, развлекательных центров.
• Для командировочных интересно расположение вблизи бизнес-центров, в деловой части города, где хорошая связь, удобный транспорт и можно быстро перекусить.
• Для людей, которые приезжают на лечение или обследование либо сопровождают родственников, важна близость крупных медицинских центров, специализированных лечебных заведений.

Комфортабельность

Люди, которые отправляются в отпуск или деловую поездку, высоко ценят свой комфорт. Жилье со старым ремонтом и мебелью, без современной бытовой техники сдать будет гораздо сложнее. Чтобы выигрывать конкуренцию на этом рынке, в квартире должны быть современный ремонт, новая меблировка, все необходимое техническое оснащение, хорошая связь.

Сезонность

Нужно учитывать, что в данном бизнесе есть такой чувствительный фактор, как сезонность. Исследование ЦСР показало, что максимальная загрузка приходится на три летних месяца. Самый высокий показатель зафиксирован в июле — 71 %. В феврале, марте и ноябре спрос минимальный — 2–4 %.

Чтобы сгладить влияние данного фактора, собственнику жилья придется применять различные маркетинговые ходы: активно продвигать рекламу, предлагать акции и скидки, настроить гибкое ценообразование.

Организация бизнеса

Сдавать можно как свою квартиру, так и чужую, самостоятельно или поручив агентству. У каждой схемы свои нюансы:

• Самостоятельная сдача обеспечит собственнику жилья полную занятость. Поиск и заселение гостей, уборка, ремонт, поддержание в рабочем состоянии техники и имущества, своевременная уплата налогов и другие обязанности заберут очень много времени и сил.
• В рамках делегирования собственник может на договорных условиях передать полномочия специализированным агентствам. Это могут быть отдельные услуги по поиску и общению с потенциальными клиентами, уборке, а также доверительное управление, когда владелец снимает с себя все обязанности, включая контроль за состоянием имущества и ремонта.

Сдавать можно и арендуемое жилье по договору субаренды. Главное — зафиксировать согласие собственника на это, иначе деятельность будет незаконной. Другой вариант — модель доверительного управления. Это формат партнерства собственника и арендодателя. Владелец получает процент от дохода или прибыли, не занимаясь бизнес-процессом. Арендодатель полностью берет на себя все обязанности, при этом сокращает вложения на запуск и раскрутку бизнеса.

Как повысить привлекательность объекта для аренды

Чтобы понять, что имеет большее значение при выборе жилья клиентом, обратимся к исследованию ЦСР.

На первом месте — соответствие цены и качества. Второе, на что сразу обращают внимание, чтобы было чисто, комфортно, современно. Местоположение, оперативная связь с хозяевами тоже очень высоко ценятся. Далее принимают во внимание наличие бытовой техники и необходимых предметов обстановки в квартире.

Сервисы поиска, коммуникации и бронирования

Как показали исследования, 55 % арендаторов используют электронные платформы для бронирования. Наиболее популярны:

• «Авито» — арендодатель платит за размещение объявления, а не процент от сделки.
• Ostrovok — комиссия для объектов размещения составляет 15 %.
• «Суточно» — арендодатель платит 15 % от общей стоимости проживания.
• «Циан» — размещение публикации имеет фиксированную цену, отличается в зависимости от региона.
• «Хочу на юга» — в основном ориентирован на курортное жилье.

Налогообложение

Доходы от посуточной сдачи жилья облагаются налогом в зависимости от статуса арендодателя:

• для ИП — 6 %;
• для физлиц — 13 %;
• для самозанятых — 4 и 6 % (при сдаче физическому и юридическому лицу соответственно);
• при патентной системе — фиксированная сумма от годового дохода (примерно 6 %). Срок действия патента — от одного месяца до года.

Посуточная аренда — серьезный бизнес, и, если именно так к нему и относиться, он может стать источником стабильного дохода.