Зачем проводить оценку недвижимости для ипотеки, и как это правильно делать

Процедура представляет собой расчет реальной текущей стоимости коммерческого, производственного или жилого помещения. К выполнению допускаются только аттестованные оценщики-члены независимых профессиональных объединений. Правила проведения строго регламентированы федеральным законодательством. Если покупаете жилье в кредит, то оценка понадобится обязательно.

Где заказать

Можно обратиться к частному специалисту или в оценочную организацию, в штате которой состоят эксперты нужной квалификации и которая оказывает соответствующие услуги. Исполнители должны отвечать нескольким критериям:

• успешно пройти аттестацию и иметь действующий подтверждающий документ;
• вступить и состоять на момент процедуры в одной из отраслевых саморегулируемых организаций;
• застраховать ответственность.

Обычно банк рекомендует определенные компании или специалистов, с которыми налажены партнерские отношения.

Кому нужна оценка при оформлении ипотеки

Кредитор

При выдаче средств на покупку недвижимости банк берет этот объект в качестве залога до момента погашения долга. При неплатежах помещение или здание будут проданы для возмещения убытков. Поэтому кредитор заинтересован получить в обеспечение имущество, сопоставимое по стоимости с суммой ипотеки. Это гарантирует полное покрытие, если заемщик окажется недобросовестным. Убедиться в ликвидности залога и помогает отчет аттестованного оценщика.

Страховщик

Оформление полиса страхования имущества — обязательное условие выдачи ипотечного кредита. Но рассчитать размер страховой суммы и будущих выплат можно только на основании проверенных данных о рыночной стоимости объекта.

Покупатель и продавец

Первому оценка позволит подтвердить адекватность цены, предложенной продавцом, а второму даст уверенность в выгодности сделки. И обе стороны получат защиту от необоснованных претензий и судебных разбирательств. Заключение независимого оценщика — это весомый аргумент в любом споре о недвижимости.

Порядок процедуры

1. Подача и обработка заявки на услугу.

Можно обратиться непосредственно к выбранному оценщику или связаться с ним через электронный сервис банка. Клиент согласует сроки и стоимость, передает информацию по объекту и заключает с исполнителем договор.

2. Осмотр недвижимости на месте.

Оценщик приезжает на объект для обследования, замеров и фотографирования.

3. Анализ и расчеты.

Специалист тщательно изучает и сопоставляет полученные данные, чтобы сделать обоснованные выводы.

4. Составление отчета.

Клиенту (или напрямую банку, если это аккредитованная им компания или специалист) выдается документ со сведениями о недвижимости, использованных методиках и итоговой стоимости.

Сроки оказания услуги

Чаще всего долго ждать визита оценщика не приходится — от 1 до 3 рабочих дней. Но за дополнительную небольшую плату возможно срочное проведение необходимого обследования объекта.

Допускается и полностью удаленное проведение процедуры. Для формирования отчета заказчик самостоятельно делает фотографии недвижимости и пересылает их вместе со сканами документов на имущество. По ним эксперт выполняет все требуемые расчеты.

По каким правилам проводится оценка

Процедура сложная и подчиняется целому своду специальных методов и подходов, которые установлены законодательством. Приведем здесь их краткое описание.

Принципы

Всего выделено примерно 15 принципов экспертизы, их можно разбить на следующие группы:

1. С учетом интересов пользователя.

Необходимо обеспечить баланс нескольких факторов:

• объем требуемых вложений;
• доходность (полезность) объекта;
• выгода покупателя от перепродажи.

2. С учетом самостоятельности частей объекта.

Каждая (например, само строение и земельный участок) должна оцениваться как сама по себе, так и исходя из экономической взаимосвязи.

3. С учетом сложившейся рыночной ситуации.

Оценка имущества должна вестись с опорой на уровень конкуренции, местоположение и общее соответствие текущим ожиданиям и тенденциям.

4. С учетом максимальной эффективности.

Стоимость рассчитывается, исходя из наиболее разумного и вероятного способа эксплуатации актива. Таким считается его фактическое использование, которое допустимо с точки зрения законодательства и реального положения дел, приносит лучшую финансовую отдачу и самую высокую ликвидность.

Методики

Сравнительная

Применяется для расчета инвестиционной или рыночной стоимости. В основе — анализ и сопоставление с аналогичными объектами и сделками. Главная цель — определение стоимости, которая не превысит среднюю по текущему рынку.

Процесс выглядит примерно так. Специалист находит цены, по которым были проданы варианты недвижимости с похожими характеристиками. Берется не менее трех объектов. Суммы складываются и делятся на общий метраж данных помещений. Так определяется стоимость 1 кв. м., которая умножается на площадь исследуемого объекта.

Это пока не итоговая цифра. Требуется применить повышающий или понижающий коэффициент. В частности, для жилой недвижимости во внимание принимаются уровень развития инфраструктуры, транспортная доступность и престижность района, удаленность от центра, состояние здания и другие важные параметры, способные привлечь или оттолкнуть потенциального покупателя.

Если оцениваемая квартира построена по индивидуальному проекту и аналогов ей на рынке нет, то для расчета выбирают другие формулы и принципы.

Затратная

Метод является предпочтительным для оценки участков под застройку и частных коттеджей. Устанавливаются необходимые расходы на восстановление исследуемой недвижимости в текущем состоянии, а в случае с землей — затраты на возведение на ней новой постройки, типовой для данной местности.

Доходная

Предназначена для оценки под инвестиции. Специалист рассчитывает, какую прибыль способен принести объект своему владельцу. Требуется глубокий анализ рыночной конъюнктуры и умение делать прогнозы на ближайшие годы, в том числе по вопросу возможных изменений в законодательстве.

Как составляется отчет об оценке

Содержание заключения по итогам экспертизы утверждено стандартами. В документе должны быть отражены:

• номер отчета и дата составления;
• основание для выполнения процедуры;
• сведения об уполномоченном специалисте (Ф. И. О., данные о членстве в СРО, о страховом полисе, контакты для связи и другие);
• подтверждение независимости исполнителя и организации-работодателя;
• сроки и цель проведения;
• исчерпывающее описание исследованного объекта;
• использованные принципы, методы и документы;
• алгоритм расчета и итоговая стоимость, возможные ограничения для применения.

При необходимости прилагаются фото и копии документальных подтверждений.

Если это бумажный отчет, его подшивают, нумеруют и заверяют печатью. Электронный вариант требует проставления цифровой подписи. Готовый документ передается в банк на рассмотрение. Заключение от аккредитованной организации, как правило, принимается без лишних проверок и ускоряет одобрение ипотеки.